【実態調査】不動産賃貸仲介会社の空室掲載は量が大事？それとも質？について分析した結果！

2022-07-012023-03-03

不動産賃貸の仲介会社様にとって、自社サイトや不動産情報サイトなどにネット掲載をする空室広告の運用は、仲介手数料の売上を左右する重要なものだと思います。

Web集客は家探しをするエンドユーザーにとって今やメインの調べ方であり、Web集客をきちんとできているかがカギとなります。

今回は仲介会社様にとって永遠の課題である「空室広告の量を重視するべきか、それとも質を重視するべきか」問題について調査しましたので参考にしていただければと思います。
　
　

空室広告の掲載数を重視する

　1.コストを増やして反響数を増加

　
Web集客を手間なく強化するなら「空室広告の掲載数」を増やすことです。
不動産情報サイトの契約掲載枠数を増加するか、自社サイトの掲載件数を増やすだけです。
掲載枠数を増やし、広く様々な物件を広告として掲載することで家探しをしているユーザーの目に入る可能性は高まります。
ただし、不動産情報サイトの契約掲載枠数や自社サイトの掲載件数を増やすことで、物件情報の掲載入力業務や物件撮影や間取り図画像の準備業務が増えることになるので、その業務負担も考慮しないといけないことになります。
　
物件情報の掲載入力業務負担の目安は

1物件あたりの入力時間：20分
200物件の掲載枠の増加→約66時間

　
物件撮影業務などの業務負担の目安は
　

1物件あたりの撮影等の時間(移動時間等も含む)：120分
200物件の掲載枠の増加→約400時間

　
を費やすことになります。
この2つを合わせると460時間分の業務負担が増えるため従業員約3人分の月の勤務日数に匹敵する時間が増えます。
　
なので、例えば200枠の掲載枠を増やすことになったとすると、
　

掲載料：200枠×1枠あたりの掲載料700円(不動産情報サイトによって異なります)＝140,000円
業務負担量：66時間×時給1,000円＝66,000円
撮影等の業務負担量：400時間×時給1,000円＝400,000円
合計：606,000円
1枠掲載あたりの増加コスト：3,030円
※消費税や人件費の社会保険料等は含んでおりません。

　
が追加のランニングコストとなります。
　
掲載件数を300枠から200枠追加した500枠で運用した場合、反響(お問合せ)率が大きく上がるなどの効果はないと思うので、仮に反響率25％、反響からの来店率20％、来店からの契約率が50%（参考値）とすると
　
掲載枠300枠の時

月の反響数75件→反響からの来店数15件→契約件数7件

　
から
　
掲載枠500枠の時
　

月の反響数125件→反響からの来店数25件→契約件数12件

　
となり、300枠から500枠に広告掲載数を増やしたことで月5件の仲介契約が増えました。
おそらく掲載枠を300枠から500枠に増加することで、反響数も増えたりなど顧客対応業務も増えますが、ここではその人員増加分は控えます。
　
なので「空室広告の掲載数」を増やすことで1契約増やすのに必要な追加ランニングコストは
　

追加コスト606,000円÷増加した契約件数5件＝121,200円

　
ということになります。
　
　

空室広告の質を重視する

　２.コスパ良く反響数を増加

　
次は空室広告の量ではなく、「空室広告の質」を重視した場合はどうなるでしょう。
「空室広告の質」を上げるというのは
・物件写真を高品質なエンドユーザーが好むものにする
・物件写真の枚数を充実させる
に力を入れるということにします。
　
RSC(不動産情報サイト事業者連絡協議会)が公開している「家探しをするエンドユーザーの声」というアンケート結果でも
・見栄えが良い写真が見たい
・豊富な枚数の情報が見たい
と答えているエンドユーザーが多く、ここを強化することで反響数の増加は見込めそうです。
　
引用：https://www.rsc-web.jp/webkanri/kanri/wp-content/uploads/2022/05/211028.pdf
　
この場合、空室広告の掲載数は増えませんが、反響率を上げて契約数を増やすということです。
不動産情報サイト等の掲載枠の追加契約は不要なので、追加費用は物件撮影や間取り図画像の準備業務です。
今まで空室広告の掲載をしていた仲介会社様であれば、そのスタッフで撮影業務等は今までもしていたかもしれないので追加費用は発生しないかもしれませんが、何より難しく、「空室広告の質」の取り組めない理由として、やはり物件撮影の「スキル」を身につけるというのが非常に難しい部分だと思います。
今まで掲載件数300枠で運用していた会社様が「空室広告の質」を上げる取り組みを開始した場合の追加費用は高品質カメラの購入費用程度です。
　
その場合の追加費用の目安は
　

カメラ代：100,000円

　
となります。
　
　
株式会社Live Searchが運営する物件写真・間取り図のストックサイト「Stockplace」をご利用の会社様は従来の反響率よりも10％以上反響率がアップされている事例が多いので掲載件数300枠で運用し、反響率が10％アップしたら、反響率35％、反響からの来店率20％、来店からの契約率が50%となります。

この場合は、掲載枠300枠の時
　

月の反響数105件→反響からの来店数21件→契約件数10件

　
となり、「空室広告の質」を上げることで1契約増やすのに必要な追加コストは
　

コスト100,000円(初回のみ)÷増加した契約件数3件＝33,000円

　
ということになります。
　
「空室広告の質」を重視することで、カメラの購入や撮影スキルを身につける必要はありますが、「広告量」を増やすよりも圧倒的なコスパで売上を増やすことができます。
　
　

物件撮影のスキルや人材不足でも、反響数・契約数を増やす方法

　物件情報の『仕入れ方』を変え、あらゆる課題を解決

　
　
　
空室広告の質を上げることは、専門性のスキルが必要になるので簡単な取り組みではありません。「明日から取り組もう」と思ってもなかなかできず、断念してきた会社様がほとんどだと思います。
業者間流通システムや基幹システムなどにも豊富な物件情報はなく、また物件は一つ一つが全く違い一点ものなので、撮影に行く手間や、物件写真や間取り図を他社からコピーすると無断転載でコンプライアンス的にもリスクが非常に大きいものです。
　
株式会社Live Searchが運営する物件写真・間取り図のストックサイト「Stockplace」は、プロのカメラマンが撮影した物件写真、室内の寸法情報が記載された間取り図などが1部屋あたり最低25枚以上ダウンロードでき、福岡・東京などを中心とした10,000物件以上の物件写真がダウンロードできるサービスです。
　
物件写真・間取り図のストックサイト「Stockplace」を利用することで、これらのスキルに悩むことなく、明日から空室情報の質を改善し、契約件数増加の取り組みを実施することが可能になります。
　
Stockplaceから物件写真をダウンロードすることで、従来かかっていた撮影業務負担も軽減され、反響率や契約数が向上し、さらには人材難でも効率的に反響や契約数をアップできます。

コロナ前後で確実に増えているアウトソーシング体制

株式会社Live Searchは物件写真の撮影業務や間取り図の作成業務をアウトソーシング化するサービスを提供しており、現在150社以上の企業様に導入いただいております。

その中でも特徴としては、"ただ撮影をするだけ"ではなく、撮影した画像の編集作業や、データ名のラベリング、そして実寸で計測した寸法情報を記載した間取り図も撮影した写真とワンセットで作成する点です。
実は、反響率25%から「空室広告の質」を上げることで反響率が10％以上上がり、反響率35％になるというのは、Stockplaceをご利用中の不動産賃貸仲介会社様の事例から用いた数字になっています。
掲載枠数を増やすよりも、カメラ等を購入するよりも圧倒的に低コストで契約数アップに繋がるサービスをご利用してみてはいかがでしょうか。